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李嘉诚如何“赚尽香港最后一分钱”

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发表于 2014-7-25 17:05 | 显示全部楼层 |阅读模式

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 首富李嘉诚最近又被香港人骂了,原因是他新推出的一个楼盘,其中的“小户型”小得可以媲美香港监狱的单人牢房,舆论纷纷痛批他“赚尽最后一分钱”。不过,这次笔者却不准备骂他,反而要给他点个“赞”!

  香港楼市一回暖,首富李嘉诚又上了新闻头条。

  长实在新界大埔区的新楼“岚山”本周开售,不声不响地刷新了新盘“小户型”的纪录——其中一套“开放式”户型实用面积仅177平方英尺,折合约16平方米。新盘资料一面世,长实马上被套上“无良开发商”的帽子,媒体冷嘲热讽,纷纷送上“劏房豪宅”(住:“劏房”在港指将一套住宅切割成多个套房出租)、“牢房豪宅”等称号。

  超迷你户型“小如牢房”

  香港楼价长年居高不下,小户型的面积就越来越小得令人称奇。包括恒基、华人置业、信和置业等开发商,近年来都曾推出总面积不到20平方米,居室面积小于10平方米的迷你户型。“岚山”这次引发争议的户型,居室面积只有8平方米多,而香港赤柱监狱单人囚室甚至都有7.5平方米。

  然而,舆论骂归骂,开发商每次推出这类迷你户,却总是意外地受欢迎,有时甚至要用“哄抢”来形容——最近信和置业推售的九龙大角咀新盘奥朗-御峰,其中包括一大批面积在20平方米左右的迷你户,仅仅开售半天就售罄,收到的预订更超购21倍,早上9点开售前售楼处已经排起长龙。

  更加令人意外的则是,香港的学界专家这回并没有像往常一样,跟媒体站在一起痛批开发商,反而纷纷表示认可,不少更指出这是“大势所趋”。香港中文大学未来城市研究所副所长姚松炎更引述调查数据指出,过去一年来面积在400平方英尺(约36平方米)以下的小型单位,无论租金、价格升幅还是成交量都远超平均水平,反映市场对小型单位的需求很大,因此日后开发商设计新盘时一定会增加这类单位。

  高楼价下的“穷人恩物”

  回想2012年前,80平方米以上的“大型单位”曾经一度是开发商们的“最爱”,原因是当时的楼市增长很大一部分由内地来的购房者支撑,他们大多不习惯购买狭小的住宅。然而自2012年10月,香港政府为了遏制楼市炒卖,向所有非香港永久性居民的买家征收相当于楼价15%的“买家印花税”,内地买家大大减少,此后随着内地“禁奢”和严查腐败行为,内地买楼“豪客”更近乎绝迹。大型住宅“泡沫”破灭,迅速成为了空置率最高的户型。

  过去两年,前几年不受开发商重视,面积也小得有些“不人道”的迷你户型,开始大行其道。最直观的原因当然是小户型面积小,总价也低,在楼价常年居高不下的香港,这类户型成了资金不足的置业者唯一选择。例如岚山的超小户型,最低仅售165万港元,相对于过去较常见的50平方米左右的两房小户型,总价低了一半以上。这就像许多地产中介一针见血地在推介中说的,真正是“穷人恩物”。

  Y太太刚刚购买了上文中信和置业奥朗-御峰一个约20平方米的小户型,她坦言房子是给自己的儿子买的,“要结婚,房子太贵,现在只有这么小的我们才买得起。”她表示,儿子并无储蓄,首付是自己给的,不过孩子则负责月供,她希望以后有了能力,孩子们可以逐渐换更大的房子。

  单身贵族青睐迷你户

  这类迷你户的买家,不少都是首次置业的单身人士,或是没有子女的年轻夫妇。全球不少研究都认为未来单身和无孩小家庭将越来越多,因此也令超小型住宅的发展长远看好。

  香港城市大学教授、有多部楼市论著的曾渊沧博士更多次撰文,鼓励政府、开发商兴建超小型公寓。他认为大多数单身人士,其实只需要一间如同酒店单人房那样的住所,传统设计给一家三口以上居住的2、3居室,对于不富裕的单身一族而言根本是浪费空间。“就像超市也推出多种微波炉食品,对象就是这些不煮饭的单身者”,他相信,由于这类家庭的增加是时代大趋势,因此在长实之后,其他开发商也一定会跟随。

  同样由于小家庭居住的需求旺盛,小户型无论租售都非常走俏。在今年上半年由于内地经济走低和美联储“退市”阴影,香港楼价走势一度出现跌幅,其中大型住宅价格更有不少下调逾30%的案例,但中小型单位的价格则一直坚挺。在楼价下跌的同时今年一季度整体租金也开始下滑,其中迷你户同样“一枝独秀”,在逆市中不跌反升。

  从事地产中介的姚先生透露,过去半年租金最为坚挺的是总价在300万港元以下,实用面积低于300平方英尺(约27平方米)的市区小型单位,月租约在10000到14000港元,算起来年回报额可以高达4%至6%,在香港目前接近零利率的环境中,好过不少投资产品。

  现在,“牢房豪宅”是否看起来没那么面目可憎了?事实上,长实旗下“岚山”的迷你户开售四天以来,也一直是最受欢迎的户型,这里麻雀虽小五脏俱全,精致豪华,不但有单人厨房,浴室还装有浴缸,甚至有个小小的阳台。这个开放式单位还被设计成与旁边一套三居室的大单位相邻,而且可以打通,长实更美其名曰“1+亲”,指最适合年轻家庭带着老人一起居住,也的确有不少买家将两套住宅同时买下。

  事实上,没有开发商建房子是为了“良心”,无论建豪宅还是小户型,出发点无非都是为了公司的利润。“迷你户”越来越小,其实只反映了这类住宅的需求越来越大,也折射出香港地产市场正从过往的炒作豪宅,转变为更多由自主需求主导市场。房子越来越小,房子的总价也随之越来越低,变相让楼市“降温”,其实未尝不是一件让楼市变得更健康的好事


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发表于 2014-7-25 23:27 | 显示全部楼层
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