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叶檀:美国房价涨速达四年最高 超过泡沫最高峰!

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叶檀:美国房价涨速达四年最高 超过泡沫最高峰!

时间:2018年07月10日 09:47:35 中财网

  美国房价已经大涨,年内还会继续上涨!
  据CNBC转引当地中介Paragon数据,2018年上半年,旧金山房价猛涨20.5万美金,同比攀升20%,创历史同期最大涨幅,目前均价162万美元!

  当地住宅中位数比金融危机前的泡沫时期高出了80%,2007年11月,旧金山住宅价格中值曾触及89.5万美元的峰值。

  房价高涨,科技巨头员工住也不起。Open Listings发布的报告显示,包括苹果、Facebook、亚马逊、微软以及谷歌在内的五大科技公司的员工,每月归还的房贷占薪酬的28%以上。


  旧金山湾区是美国科技公司聚集地,高工资加股票期权,造就一批批科技新贵,导致湾区房价持续上涨。

  旧金山不是特例,整个美国都疯狂。

  5月31号,美国在线房产中介机构Redfin报告,美国房价已经连续增长六年,今年2月,创下美国近4年来最大的同比涨幅,中位销售价格同比上涨8.8%,每套房的中位数价格是28.57万美元,创2014年3月以来最大涨幅。

  3月份,Case-Shiller 20城综合住房价格指数同比上涨6.79%,创下2014年6月以来最快增速。4月份增速下降,5月又开始大涨。

  另外,据美国房产信息平台Zillow统计,今年一季度美国房屋价值同比上涨8.7%,创2006年6月以来最高增速(当时年化涨幅9%)。

  官方数据印证了房地产市场的火爆。联邦住房金融局(FHFA)证实,今年一季度美国的房价同比上涨6.9%,全美50个州和首都华盛顿特区房价都在涨。

  别以为就中国人抢房,美国人抢房毫不手软,3月,美国一套房平均上市43天就签约出售,比一年前快了一个多星期,有将近四分之一的售价超过要价。

  有的城市热到发烫,上午挂牌,下午卖出,回到2008年之前楼市最火爆的时候。

  FHFA(联邦住房金融局)的数据是,一季度房价同比增速超过10%的州有四个,分别是内华达州,上涨13.7%、华盛顿州上涨13.1%、爱达荷州上涨11.1%和科罗拉多州上涨10.6%。


  房价都涨到天上去了。

  更可怕的是,Zillow发现,在美国35个最大的住房市场中,有21个的中位数房价已经超过了十年前楼市泡沫鼎盛期的最高水平!从2008到2018,十年时间,房地产换了天地。

  要问美国房价为什么涨得这么疯?

  理由一,美国房屋供应不足,上市房屋减少。

  按目前的销售速度,去化周期是4个月,去年同期是4.2个月,维持健康的供需平衡需6-7个月的库存,美国房子库存不够。东西少了,价格就高。

  建筑不多造房子,是因为估计不足,也因为原材料和劳动成本上升。成本上升,建筑商的利润下降,他们就要盖大房子,用国内的话叫建豪宅、造大户型,中产阶级入门级的房子,赚不到什么钱。

  想卖房子的屋主,他们发现自己找不到理想的新住所,加上房价上涨,索性捂盘惜售。

  很多屋主买房的时候,房贷利率很低,现在房地产抵押贷款利率一直上涨,2月份达到了近三年来的最高水平,屋主更不想卖房子,购房者一害怕,觉得不买房,以后房贷利率不知道会高到什么程度,赶紧买,加剧了恐慌情绪。

  很多开发商建设多家庭住宅,不是美国家庭变大了,而是因为房价越来越贵,以后租房的人会增加,还建什么一个家庭的小宅?

  LendingTree贷款公司说:“营建商转向多家庭住宅,显示房价已开始影响建筑业。多家庭单位价格较低,也有很多出租单位。在房价昂贵的东北部,一家庭住宅兴建工程更少。”

  理由二,通胀预期上升。大家买房,买的就是通胀预期,买的就是通胀下的黄金储蓄罐,对冲心里的恐慌情绪。

  消费者信心指数很高。5月份,美国密歇根大学消费者信心指数初值98.8,同比涨幅1.8%,基本等同于2018年年初到5月的均值98.9,创下2000年以来的最高纪录。

  美国人现在对经济的感觉还是不错的,对失业率的预期稳定在十年低位,引人注目的是,通胀预期升温,5月份,1年期通胀预期终值是2.8%。五到十年期的通胀预期终值是2.5%。

  通胀预期上升,购房者的数量就会上升。

  还有一个数据,能够证明美国通胀预期一直在缓慢、坚定的上升。根据纽约联储的消费者预期调查,4月份的消费者一年通胀率预期从2.75%微升至2.97%。4月份的消费者三年通胀率预期从2.91%升至2.97%,从2017年8月以来预期就上升了。

  5月,美国核心PCE物价指数较上年同期上升2%,创2012年3月以来的最大升幅。

  现在知道,美国房价为什么大涨了吧,通胀预期上升了。

  理由三,钱多了。美联储退出了量化宽松政策,美元上涨,资金回流美国,进入收割羊毛的过程。

  通常,美联储进入加息周期,房价下跌,美联储进入降息周期,房价上涨。两者之间是闪电和雷的关系,闪电在先雷在后。美联储货币政策在先,房地产市场在后。

  2016年年底,美联储开始新一轮第一次加息,美国房价连续保持6年增长。房地产市场有惯性,从联储开始动作,到房地产市场产生反应,差不多要三四年的时间。

  同样的加息周期,同样的房价高涨,但这次美国楼市没有泡沫。

  2008年美国次贷危机重要原因就是“次贷”。这些不良贷款出现问题后引发了崩盘。但是次贷危机以后,美国银行在贷款审核方面是非常严格的,不良信用的人很难获得贷款。

  相反,由于房市供不应求,很大一部分人都选择了现金全款成为抢房。美国房地产数据提供商AttomDataSolutions的数据显示,2017年美国人现金买房的比例达28.8%,高于2016年的28.6%。

  最后一个理由,也是最重要的理由,强美元导致资金回流美国。

  华人移民、中国购房者功不可没。

  2017年7月,美国房地产经纪人协会(NAR)发布《2017年美国住宅房产外国买家报告》,在2016年4月~2017年3月的统计周期内,中国成交金额超过加拿大、英国、墨西哥和印度,荣获美国海外购房群体“第一大买家”头衔。

  全球中文海外房产平台居外网发布报告,2016年中国人海外各国购房花费首次突破1000亿美元,美国作为中国人首选的海外购房目的地,约占其花费的三分之一。

  美国一年房地产成交总额大概1.5万亿美元,中国人的1000亿美元不多,只有十五分之一,别忘记,还有很多已经移民的,有些购买期房的,有些用公司名义购买的。

  中国购房者的功劳远不止于美国,从加拿大到澳大利亚,一直到塞浦路斯、巴西,中国购房者足迹遍布全球,最近最热的,除了美国,还有日本和东南亚。

  美国加息进入红色危险地带,估计到2019年前后,新兴市场房地产会出现动荡。

  美国放纵海外资金进入,就是要让新兴市场集体崩盘。

  本文转载自“叶檀财经”,
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